讓房子回歸消費(fèi)品，房地產(chǎn)稅拉開(kāi)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型大幕
第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議提出，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的鋪開(kāi)，標(biāo)志著一個(gè)新時(shí)代的到來(lái)，標(biāo)志著整個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)開(kāi)始全面破題。國(guó)家已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的傳統(tǒng)戰(zhàn)略在新常態(tài)狀態(tài)下，應(yīng)該做出系統(tǒng)性調(diào)整。”在CMF宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題研討會(huì)上，中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)劉元春表示。不過(guò)，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授呂冰洋提醒，參考國(guó)外房地產(chǎn)稅改革，都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)發(fā)展歷程，不是一蹴而就。“可以先看重商品稅功能，發(fā)揮商品稅性質(zhì)，之后發(fā)揮使用費(fèi)的性質(zhì)；先集中大中城市征稅，按照前面的方案，先按照累進(jìn)稅率，迅速調(diào)節(jié)房產(chǎn)作用，之后轉(zhuǎn)為地方稅按比例進(jìn)行征收，發(fā)揮受益稅的這種性質(zhì)，發(fā)揮促進(jìn)地方治理的功能。”呂冰洋表示。中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希則認(rèn)為，中央應(yīng)在立法上形成框架，規(guī)定一些基本原則，同時(shí)把更多的自主權(quán)交給地方，讓地方自己決定。“因?yàn)槲覈?guó)幅員遼闊，各地差異很大，如果房地產(chǎn)稅作為一個(gè)地方稅，做了過(guò)細(xì)的規(guī)定，在各地實(shí)施起來(lái)很難與當(dāng)?shù)氐那闆r相吻合，可能就會(huì)脫離實(shí)際。”劉尚希表示。
需要整體稅制的改革和配套
當(dāng)前，房地產(chǎn)稅寄托了大眾很多期待，比如調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房?jī)r(jià)等。不過(guò)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院院長(zhǎng)白彥鋒表示，社會(huì)公眾關(guān)注比較多的房屋所有權(quán)人，但和現(xiàn)行稅制中的房產(chǎn)稅不一樣的是，多了一個(gè)“地”字。房?jī)r(jià)中，地價(jià)是重要的構(gòu)成主要部分，地住不炒也同樣很重要。有很多開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后捂地待漲，是推高房?jī)r(jià)的重要原因。房地產(chǎn)稅開(kāi)征后將增加保有成本，加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，使其盡快入市。
“我們現(xiàn)在對(duì)于土地的調(diào)控已經(jīng)有土地增值稅，土地增值稅屬于一次性增值行為，一次總賦稅。從財(cái)政學(xué)角度理解，容易被產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為是一種心理帳戶中的沉沒(méi)成本。未來(lái)試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，就可以從土地供應(yīng)和流轉(zhuǎn)層面提高土地資源的配置效率，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是非常重要的。”白彥鋒表示。“房地產(chǎn)稅要在地方財(cái)政上構(gòu)造一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收來(lái)源，很大一塊還是要保證社會(huì)支出。過(guò)去是土地財(cái)政，老土地財(cái)政是賣地，新土地財(cái)政就是收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，也是其他成熟的比較發(fā)達(dá)的國(guó)家的基本情況。”毛振華表示。
按照香港的案例，政府根據(jù)交易房?jī)r(jià)征收的一筆稅，要納入到地方基礎(chǔ)開(kāi)支，治安、教育等之中，所以，房地產(chǎn)稅收到之后如何開(kāi)支，哪些是直接用于到交稅的人，哪些放到社會(huì)其他領(lǐng)域作為基本收入來(lái)源都需要思考。不過(guò)，盡管稅務(wù)專家和老百姓都對(duì)房地產(chǎn)稅有著不同期待，但劉尚希稱，房地產(chǎn)稅不可能成為我國(guó)地方政府的主體稅種。
“房地產(chǎn)稅并不是國(guó)際上所有的國(guó)家都作為那么重要的稅種，有的國(guó)家地方政府并沒(méi)有房地產(chǎn)稅，我們看到的房地產(chǎn)稅主要是所謂的英美法系，英國(guó)、美國(guó)這些國(guó)家，且房地產(chǎn)稅在地方政府中并不是稅收收入的主體。”白彥鋒表示。劉尚希也表示，從世界各國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)稅在國(guó)家財(cái)政收入中所占比重都不大。
但房地產(chǎn)稅又是個(gè)涉及到財(cái)產(chǎn)權(quán)、涉及到社會(huì)公眾的大問(wèn)題。房地產(chǎn)稅在我國(guó)原來(lái)就存在，但沒(méi)有對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。當(dāng)前的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是全新的一種稅種。作為一個(gè)新稅種，房地產(chǎn)稅身兼多重職責(zé)，有財(cái)政屬性，有經(jīng)濟(jì)屬性，有社會(huì)屬性，還有政治屬性。能否出臺(tái)，能否順利的開(kāi)征和實(shí)施，能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從什么邏輯構(gòu)建房地產(chǎn)稅，都需要好好研究。
讓房子回歸消費(fèi)品
“我們?nèi)硕嗟厣?，住房資源是有限的，但現(xiàn)在住房擁有率在城市中達(dá)到90％，空置房相當(dāng)多。按照‘房住不炒’的定義來(lái)認(rèn)識(shí)，房子就是用來(lái)住的，意味著它就是消費(fèi)品。如果大量房子的閑置等著它漲價(jià)，房子就變成了具有很強(qiáng)金融屬性的資產(chǎn)，變成了財(cái)富積累的一種方式。房地產(chǎn)稅的作用就是讓房子回歸‘住’的屬性，讓它回歸消費(fèi)品不是金融資產(chǎn)。”劉尚希表示。在他看來(lái)，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)要發(fā)揮它的調(diào)節(jié)功能，調(diào)節(jié)住房購(gòu)買行為，在這方面發(fā)揮作用，去防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，從而推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型。同時(shí)，也是推進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及社會(huì)轉(zhuǎn)型。
事實(shí)上，早在2015年，我國(guó)已經(jīng)提出了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，但這種長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)需要一個(gè)痛苦而漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型。從2015年到2020年，新常態(tài)發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)型。而現(xiàn)在，在疫情之下，中國(guó)的最大轉(zhuǎn)型體系正在全面拉開(kāi)序幕，進(jìn)入到一個(gè)真正的加速期和陣痛期。
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